Propriétaires bailleurs : comment se protéger contre les loyers impayés ?

Gestion locative 10 septembre 2021

Lorsque vous décidez de proposer votre bien à la location, votre préoccupation première est bien souvent d’être sûr que les loyers seront bien réglés en temps et en heure. Le premier frein à l’investissement est d’ailleurs celui-là : la crainte de se retrouver avec des loyers impayés. Comment faire pour éviter les mauvais payeurs ? Quelles astuces mettre en œuvre pour trouver le bon locataire ? Existe-t-il des protections ? On vous donne des pistes dans cet article.

Trouver un bon locataire pour éviter les loyers impayés

Le non-paiement du loyer représente près de la moitié des litiges entre propriétaires et locataires. En l’absence de règlement à l’amiable, la procédure judiciaire peut se révéler parfois longue et stressante pour le recouvrement.

La sélection du locataire est d’abord essentielle pour éviter les problèmes. L’étude des dossiers de candidatures permet de choisir le locataire le plus « sérieux » possible. Faire appel à un gestionnaire locatif peut être sécurisant dans ce cas, car ils ont l’habitude d’étudier les dossiers de locations. 

De votre côté, vous devez être rigoureux pour demander le paiement du loyer. L’idéal est d’envoyer d’abord un appel de loyer, puis une quittance dès que l’échéance est réglée. Si vous constatez un retard, il est nécessaire d’agir tout de suite pour que la situation ne dégénère pas, notamment si vous avez souscrit une assurance contre les loyers impayés

Bien vérifier les pièces du dossier du locataire

Lorsqu’il se porte candidat pour intégrer votre logement, le futur locataire doit produire des pièces justificatives. Il doit notamment justifier sa capacité à payer le loyer. En général, on estime que ses ressources doivent représenter trois fois le montant du loyer charges comprises.

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez exiger certaines pièces justificatives afin de vérifier l’identité et la solvabilité du locataire. La liste exhaustive de ces documents est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 :

  • une pièce d’identité ;

  • un contrat de travail et les trois derniers bulletins de salaire si le locataire est salarié ;

  • le dernier avis d’imposition ;

  • les trois dernières quittances de loyer (ou une attestation du précédent bailleur comme quoi le locataire est à jour de ses paiements).

Vous ne pouvez légalement pas exiger d’autres documents que ceux énumérés dans la liste. Il est par exemple interdit de demander une photo, un relevé d’identité bancaire ou une attestation d’absence de crédits en cours.

Les justificatifs de ressources pour les locataires non-salariés
Si le candidat locataire n’est pas salarié, mais indépendant, étudiant ou autre, il ne pourra évidemment pas vous produire de bulletins de salaire ou de contrat de travail. S’il est indépendant, vous pouvez lui demander ses deux derniers bilans comptables, s’il est étudiant, vous avez l’autorisation d’exiger son avis d’attribution de bourse. La simulation des aides au logement fait aussi partie des documents autorisés. La liste complète des justificatifs exigibles dans un dossier de location est consultable ici.

Si vous doutez de la validité du dossier du candidat locataire (20 % des cas chez les particuliers et 10 % des cas chez les professionnels), vous pouvez vérifier par exemple la véracité de l’avis d’imposition certifiée par le site xxx du Ministère de l’économie et des finances. Nous vous conseillons de recouper les informations fournies : par exemple, si les montants déclarés dans l’avis d’imposition sont cohérents avec ceux des bulletins de salaire. Il existe également un téléservice public « Dossier Facile » pour évaluer les dossiers des locataires potentiels.

Exiger une caution solidaire ou un garant contre les loyers impayés

De plus en plus, les propriétaires bailleurs demandent au locataire d’avoir un garant ou une caution solidaire. Le principe : en cas de défaillance du locataire, vous pouvez vous tourner vers le garant pour qu’il règle les loyers à sa place. 

Le garant doit produire également des justificatifs qui sont énumérés dans le décret du 5 novembre 2015 :

  • une pièce d’identité ou un extrait K-bis de moins de 3 mois si la caution est une personne morale ;

  • un justificatif de domicile ;

  • un justificatif de l’activité professionnelle de la caution (contrat de travail ou attestation de l’employeur…) ;

  • un justificatif des ressources de la caution (avis d’imposition par exemple).

Il est préférable que le garant soit un parent ou un proche qui réagira plus facilement en cas d’impayé. Il faut savoir que si vous avez souscrit une garantie loyers impayés, vous ne pouvez pas exiger de votre locataire qu’il présente une caution (article 22-1 de la loi n° 86-49 du 6 juillet 1989).

La garantie loyers impayés (GLI) est-elle utile ?

La garantie loyers impayés ou GLI est une assurance que vous pouvez souscrire en tant que propriétaire bailleur. Elle permet d’être remboursé en cas de non-paiement des loyers par le locataire. L’assurance s’occupe ensuite de toutes les démarches légales pour récupérer les sommes auprès du locataire. Néanmoins, souscrire à une GLI limite le profil des candidats éligible à votre logement : il faut impérativement qu’ils gagnent 3 fois le montant du loyer, soient en CDI hors période d’essai, etc.

Cette garantie permet donc de sécuriser le paiement des loyers et de décharger le propriétaire bailleur des démarches en cas de litiges. Le coût de l’assurance peut être déduit de l’impôt sur le revenu. Certaines garanties prennent également en charge d’éventuelles dégradations en fin de bail qui ne peuvent être couvertes par la caution. Mon Bel Appart vous propose une Garantie Loyers Impayés à seulement 2,1 % par mois TTC, mais vous pouvez souscrire cette option auprès de n’importe quelle compagnie qui la propose.

Crédits photos: Photo de Karolina Grabowska provenant de Pexels