Comment bien déterminer le montant du loyer ?

Gestion locative 08 novembre 2021
mains qui calculent montant loyer

Vous vous apprêtez à mettre en location votre appartement, mais vous hésitez sur le loyer à demander ? La fixation du montant du loyer est en effet très importante, car ce dernier va conditionner à la fois vos revenus locatifs, mais aussi vos chances de trouver un locataire. Combien louer votre appartement ? Quels sont les critères à prendre en compte pour déterminer le montant du loyer ?

Estimez le loyer idéal pour vos revenus locatifs

La première chose à faire pour bien fixer le montant de votre loyer est de connaître la somme que vous aimeriez recevoir. Par exemple, s’il s’agit d’un investissement locatif, vous avez peut-être un prêt à rembourser. Mais vous pouvez aussi tenir compte des charges, des impôts, etc.

L’objectif est d’avoir un montant idéal qui permet au moins d’autofinancer complètement l’appartement, voire de dégager un bénéfice.

Un loyer élevé vous donnera un rendement intéressant, mais vous vous priverez peut-être d’un certain nombre de locataires qui n’ont pas les moyens de payer le prix demandé. Un loyer plus faible réduit le taux de rotation des locataires et limite les risques de vacance locative, toujours néfaste pour vos revenus : un logement vide ne rapporte pas.

Si vous voulez demander un loyer plus élevé, pensez au meublé. Ce type de bien est en effet loué plus cher qu’un appartement vide. En contrepartie, il s’agit souvent de locations sur de courtes durées et pour des populations particulières (étudiants, jeunes actifs, apprentis…).

Vérifiez si le logement est soumis à un plafonnement de loyer

Certaines villes sont soumises à des réglementations particulières en ce qui concerne la fixation des loyers. D’abord, 28 agglomérations sont listées dans le décret n°2012-894 du 20 juillet 2012 qui définit une zone tendue, correspondant à des villes où il est difficile de se loger. Dans ces communes, le montant d’une première mise en location est libre, mais les augmentations sont strictement encadrées.

Si votre appartement est situé à Paris, Lyon, Lille, Hellemes et Lomme, alors le loyer doit être fixé en fonction d’une valeur de référence fixée par arrêté préfectoral. Une carte interactive est disponible ici pour Paris.

Dans les autres communes, le montant du loyer est libre, qu’il s’agisse de la première mise en location ou d’un nouveau locataire.

Attention, si vous avez fait construire votre logement dans le cadre d’un dispositif d’investissement locatif (Pinel, Denormandie, Cosse…), vous devez également respecter des plafonds de loyers pour bénéficier des avantages fiscaux associés.

Alignez-vous sur les prix du marché

Si vous achetez un bien qui a déjà été loué, vous pouvez vous inspirer du montant fixé par l’ancien propriétaire. Vous avez entrepris des travaux de rénovation, notamment énergétique ? N’hésitez pas à augmenter le loyer pour en tenir compte, d’autant plus que vous pourrez argumenter sur les économies générées sur la consommation d’énergie.

Il conviendrait aussi d’étudier les biens comparables à votre appartement et situés dans le même secteur. En général, il est recommandé de s’aligner sur le prix moyen observé, sauf si votre bien dispose d’éléments de confort ou de localisation qui justifient un surcoût. Le ministère de la Transition écologique publie également une carte des loyers qui peut servir de base de réflexion.

Les critères à prendre en compte sont les suivants :

  • la localisation ;

  • la surface habitable ;

  • les prestations (état du logement, meublé ou pas, balcon, cuisine équipée…) ;

  • les services (ascenseur, gardien, accès sécurisé…) ;

  • le niveau de performance énergétique (moins votre appartement consomme d’énergie et plus il est intéressant pour un locataire).

Faire évoluer le montant du loyer

Normalement, une fois que vous avez fixé le prix du loyer, vous ne pouvez plus le réviser, sauf une fois par an. L’augmentation se base sur l’indice de référence des loyers (IRL) établi par l’INSEE chaque année.

Attention, une augmentation plus importante entre deux locataires ne peut pas être effectuée si l’appartement est situé en zone tendue. Il existe deux exceptions à cette règle :

  • si vous avez réalisé des travaux d’amélioration du logement (mais l’augmentation ne pourra pas excéder 15 % du montant total des travaux) ;

  • si vous prouvez que le montant du loyer payé par le précédent locataire était sous-évalué.

Pour réviser le loyer dans ces cas précis, vous devez suivre une procédure particulière et attendre dans tous les cas la fin du bail.

Les risques d’un loyer trop élevé

Le principe de l’offre et de la demande et la pénurie de logements actuelle pourraient vous inciter à fixer un loyer assez haut, surtout si vous êtes hors zone tendue ou concernée par l’encadrement des loyers.

Cependant, un loyer trop élevé comporte aussi des risques :

  • des locataires difficiles à trouver ;

  • des impayés plus fréquents ;

  • une rotation des locataires plus fréquente qui entraîne des frais.

L’estimation du montant du loyer est donc une étape à ne pas négliger, surtout pour une première mise en location. En effet, la loi Alur oblige désormais, en cas de changement de locataire, d’inscrire le montant de l’ancien loyer pratiqué dans le bail.