Locataire ou propriétaire : qui paie les travaux ?

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Dans le cadre d’une location, l’entretien courant des équipements et de l’appartement revient au locataire. Le propriétaire-bailleur conserve la charge des travaux plus importants. Mais des litiges surviennent parfois, la définition d’entretien courant pouvant différer d’une personne à l’autre. Mon bel appart vous aide à y voir clair pour savoir qui paie les travaux dans une location.

Les obligations du propriétaire

Lorsque vous mettez un appartement en location, celui-ci doit être en « bon état d’usage » selon la loi du 6 juillet 1989 (art. 6). Bien évidemment, le bien n’a pas forcément à être neuf, mais il doit être décent et ne présenter aucun danger pour la santé ou la sécurité du locataire.

Un logement décent et en bon état, c’est quoi ?

Concrètement, cela veut signifie que :

  • les installations de chauffage, de ventilation, d’eau potable, d’alimentation en énergie et d’assainissement fonctionnent normalement et sont conformes aux normes de sécurité ;

  • le bâtiment protège des intempéries (pluie, vent, froid…) et ne comporte pas de substance dangereuse (plomb, amiante...) ;

  • les escaliers, rampes et balcons sont solides et empêchent toute chute.

Si ce n’est pas le cas, vous devez programmer des travaux afin de remédier aux problèmes détectés, notamment après un état des lieux de sortie. Vous ne pourrez pas relouer le bien tant que la mise aux normes ne sera pas effectuée.

Les gros travaux peuvent-ils être entrepris par le locataire ?

Oui, si vous donnez votre accord par écrit à ce dernier. Par exemple, si votre locataire souhaite repeindre les murs ou changer le sol à son arrivée dans le logement, il doit vous demander une autorisation écrite. Le locataire peut solliciter en contrepartie une réduction de loyer. Cet échange de bons procédés fait l’objet d’une clause spécifique du bail nommée convention de travaux.

Les gros travaux pendant le bail

Si un dysfonctionnement nécessite des travaux importants vous incombant alors que le locataire est dans les lieux, vous devez normalement y remédier (par exemple : la chaudière doit être remplacée). La réparation doit être à l’identique : vous n’êtes pas obligé d’améliorer l’appartement.

Le locataire doit d’abord vous signaler le problème afin que vous en soyez informé. Ensuite, vous vous accordez sur les jours et heures pendant lesquels les travaux peuvent se tenir. Si le logement est inhabitable, vous n’êtes pas tenu de reloger le locataire, mais celui-ci peut par contre résilier le bail sans préavis. Si les travaux durent plus de 40 jours, vous devez diminuer le loyer au prorata de la surface inutilisable et de la durée du chantier.

Les travaux à charge du locataire

Le locataire est responsable des menus travaux, aussi appelées « réparations locatives ». La réglementation liste très précisément de quels travaux il s’agit, dans le décret n°87-712 du 26 août 1987. Elle n’est malgré tout pas exhaustive et les litiges s’exercent souvent sur le flou qui peut subsister.

Les réparations locatives

Le locataire doit entretenir les portes, grilles et fenêtres, ainsi que les stores et les volets (graissage des gonds et des charnières, réparation des poignées ou crémones, réfection des mastics). Les vitres cassées sont également à remplacer par le locataire.

Concernant les sols, les murs et les plafonds, le locataire prend à sa charge les petits raccords de peinture ou de papier peint, le remplacement des carreaux de carrelage ou lames de parquet cassées. Il doit aussi reboucher les trous sur les murs et entretenir les sols (moquettes, parquets…).

Dans les sanitaires, il assure le débouchage des canalisations, remplace les joints et autres petites pièces d’usure. S’il y a du calcaire, il doit procéder au nettoyage. Les flexibles de douches et chasses d’eau détériorées doivent être changés.

En matière d’électricité, de plomberie et de chauffage, le locataire est responsable de l’entretien annuel de la chaudière et du remplacement des pièces d’usure le cas échéant. Il doit aussi changer les interrupteurs, ampoules ou prises de courant défectueux, ainsi que les robinets, siphons et autres tuyaux de raccordement.

Si le bien dispose d’un jardin, d’un balcon ou d’une terrasse, l’entretien courant est également à la charge du locataire : débouchage des gouttières, tonte des pelouses et taille des haies et des arbres, vidange de la fosse septique le cas échéant.

La réparation des dégradations en fin de bail

Lorsque le locataire quitte l’appartement à la fin du bail ou en cas de résiliation anticipée, il aura normalement pris soin de réparer tout ce qui aura été cassé et aura remis en état le logement. L’état des lieux de sortie sert justement à évaluer les différences entre l’arrivée et le départ du locataire.

Si vous estimez que certaines dégradations n’ont pas été réparées, vous pouvez retenir une partie du dépôt de garantie. Attention, vous ne pouvez pas retenir de sommes pour une usure normale, par exemple du parquet ou de la moquette. Il existe des grilles de vétusté qui permettent d’évaluer cette usure.