Modifier un bail en cours de location par avenant

Gestion locative 04 novembre 2021
mains qui signe et récupère des clefs

Lorsque le logement que vous louez est modifié ou que la situation des locataires évolue, il est nécessaire de changer les termes du bail. Pourquoi mettre à jour le contrat de location ? Quelle est la procédure à suivre ? Mon bel appart vous donne toutes les clés pour modifier le bail en cours de location.

Peut-on modifier le bail ?

Le contrat de location ou bail est le document officiel qui régit les relations entre les locataires et le propriétaire. Ses termes sont approuvés par les deux parties préalablement à l’entrée dans les lieux du locataire. Lorsqu’un changement intervient, les conditions de la location peuvent changer. Il faut alors mettre à jour le bail pour en tenir compte.

Pour protéger locataires et bailleur, la loi interdit de modifier formellement le contenu du contrat de location, même avec l’accord des deux parties. Pour introduire les changements dans le bail, il est nécessaire de signer un nouveau document appelé avenant, qui sera annexé au contrat de location initial.

Dans quels cas doit-on modifier le bail en cours de location ?

La signature d’un avenant peut se justifier par plusieurs événements, soit du côté du locataire, soit du vôtre, en tant que bailleur.

La situation du locataire change

C’est le cas notamment :

  • lorsqu’un colocataire quitte le logement ou qu’un nouveau arrive ;

  • lorsqu’il y a séparation d’un couple de locataires (mariés, pacsés ou concubins) dès lors que les deux personnes étaient signataires du bail ;

  • lorsqu’une nouvelle personne intègre le logement en étant liée avec le locataire actuel (concubin, PACS) ;

  • lorsque le locataire n’utilise plus une partie du logement (par exemple un garage ou une cave, ce qui vous permet de louer ce bien de manière indépendante).

Si les locataires sont mariés, ils sont automatiquement cotitulaires du bail, même si un seul apparaît sur le contrat. En revanche, dans le cas d’un Pacs ou d’une union libre, seuls les personnes dont les noms apparaissent sur le contrat sont considérés comme locataires officiels (et sont donc redevables des loyers).

Le logement connaît des modifications

Parfois, les modifications concernent directement le bien loué. Si vous effectuez des travaux d’amélioration du logement qui affectent l’occupation par le locataire, vous pouvez entériner une baisse temporaire de loyer pour en tenir compte. Le montant des charges de copropriété peut aussi augmenter ou baisser, par exemple du fait de l’installation d’un ascenseur ou du remplacement du chauffage collectif.

L’avenant peut aussi permettre d’informer les locataires d’un changement de propriétaire, si vous vendez le logement, mais ce n’est pas obligatoire.

Les termes du contrat sont modifiés

Il peut s’agir de :

  • décaler la date d’échéance du loyer, soit à la demande du locataire, soit à la vôtre ;

  • autoriser la sous-location à votre locataire, par exemple si un étudiant veut sous-louer le logement l’été, et en préciser les conditions (la sous-location est par principe interdite dans les contrats de bail).

Comment rédiger un avenant au contrat de bail ?

L’avenant est de forme libre, contrairement au bail qui nécessite un certain formalisme. Néanmoins, pour être valide, l’avenant doit comporter certaines mentions obligatoires :

  • l’indication des parties signataires et concernées par l’avenant (locataires et bailleur) ;

  • les références du contrat de location initial et sa date de signature ;

  • l’adresse du logement concerné ;

  • la date d’entrée en vigueur de l’avenant.

La cause justifiant la modification du contrat de bail doit aussi être indiquée.

Le ou les articles modifiés dans le bail initial doivent être entièrement rédigés à nouveau, en y intégrant la nouvelle formulation. Il est judicieux d’introduire une clause précisant que les autres dispositions du bail initial sont inchangées.

Dans tous les cas, l’avenant au contrat de location doit être signé des deux parties (locataire et propriétaire). Le document sera annexé au bail dont il fera partie intégrante à partir de la date d’entrée en vigueur.

Les cas où l’avenant n’est pas nécessaire

Le colocataire non remplacé

La conclusion d’un avenant au contrat de location n’est pas toujours utile. C’est le cas notamment lorsque le logement est régi par un bail de colocation avec une clause de solidarité et qu’un des colocataires quitte l’appartement sans être remplacé. Ce dernier est redevable du loyer pendant au moins 6 mois après son départ, sauf si un nouveau colocataire prend sa place. Concrètement, le bail se poursuit avec le colocataire remplaçant.

Le changement de propriétaire du logement

Lorsque vous vendez le logement loué, le bail est transféré de manière automatique à l’acheteur de votre bien. Il n’est donc pas nécessaire de faire un avenant. Même chose si vous achetez un logement occupé par des locataires. Dans ce cas, il est judicieux de prévenir ces derniers afin de leur donner vos coordonnées pour qu’ils puissent vous payer le loyer.