La rupture du bail par le propriétaire ou par le locataire

Gestion locative 04 novembre 2021
poignée de mains rupture bail

Autant le locataire peut donner son congé à son propriétaire à tout moment et sans justification, autant le bailleur est contraint de respecter certaines conditions. Mon bel appart fait le point sur les modalités de résiliation du bail par le propriétaire et par le locataire.

La résiliation du bail par le locataire

Le locataire peut décider de mettre fin au contrat de location à tout moment et pour n’importe quelle raison. Il n’a pas à vous justifier son départ. Cependant, pour ne pas vous mettre dans l’embarras en vous retrouvant du jour au lendemain sans locataire, celui-ci doit respecter un préavis.

Le préavis est en général de trois mois (un seul pour les locations meublées). Il peut être réduit à un mois dans les cas suivants :

  • Le logement est situé dans une zone tendue où il sera facile de relouer (la liste des communes concernées est fixée par décret) ;

  • Le locataire est contraint de déménager à cause de son emploi (premier contrat, mutation, perte d’emploi, nouvel emploi suite à une période de chômage…) ;

  • Le locataire doit changer de domicile à cause de problèmes de santé (il doit produire un certificat médical) ;

  • Le locataire est bénéficiaire du RSA ou de l’allocation adulte handicapé ;

  • Le locataire s’est vu attribuer un logement social.

Bon à savoir : La réduction du délai de préavis n’est pas automatique. Elle doit être expressément demandée par le locataire dans son courrier de congé, en joignant les justificatifs nécessaires.

L’occupant de votre logement doit vous faire part de son intention de partir de manière explicite, soit par courrier recommandé avec accusé de réception, soit remis en main propre contre récépissé. Chez Mon Bel Appart, un simple mail au service de gestion fait foi.

Le locataire vous doit son loyer jusqu’à la fin de son préavis, même s’il quitte les lieux avant. Dans le cas où un nouveau locataire s’installe avant la fin du préavis du précédent locataire, c’est lui qui règle le loyer ; le locataire sortant est remboursé au prorata du nombre de jours où son appart est occupé par le nouveau locataire.

La résiliation du bail par le propriétaire

Contrairement au locataire, le bailleur ne peut résilier le contrat de location n’importe quand, ceci pour éviter les abus. D’abord, vous devez observer un préavis pour la rupture du bail :

  • de trois mois avant la fin du bail pour un meublé ;

  • de six mois pour un logement vide.

Par ailleurs, vous ne pouvez donner congé à votre locataire qu’au terme de la location (c’est-à-dire après chaque période de 3 ans pour un appartement vide et 1 an pour un meublé). Enfin, vous ne pouvez pas donner congé au locataire uniquement parce que vous n’avez pas envie de renouveler le bail avec lui. Vous devez motiver le congé et seulement trois raisons sont admises.

Vous souhaitez utiliser le bien pour vous ou un proche

Si vous souhaitez habiter dans le logement ou y loger un proche, vous pouvez mettre fin au bail du locataire à l’échéance. Les proches sont :

  • votre conjoint, partenaire de pacs ou concubin (depuis au moins 1 an) ;

  • vos ascendants ou descendants ou ceux de votre conjoint ou compagnon.

Dans ce cas, vous devez mentionner dans le congé au locataire ce motif et préciser le lien de parenté avec le proche, le cas échéant.

Vous souhaitez vendre le logement

Si vous voulez vendre votre bien, vous pouvez le vendre occupé (le bail se transfère alors automatiquement au nouveau propriétaire. Mais vous pouvez aussi préférer vendre un logement vide. Dans ce cas, vous devez donner son congé au locataire en lui indiquant votre intention de vendre.

Pour les logements vides, le locataire bénéficie d’un droit de préemption : c’est-à-dire que s’il souhaite acquérir votre logement, il est prioritaire. Vous devez donc, dans le congé, préciser le prix et les conditions de vente.

Si le locataire n’est pas acheteur, il peut rester jusqu’à la fin du bail. S’il souhaite acheter, il doit vous donner sa réponse dans les deux premiers mois du préavis (cette durée est portée à quatre mois s’il sollicite un prêt pour financer son achat).

Vous avez un motif légitime et sérieux pour mettre fin au bail

Si vous constatez des manquements graves au contrat de bail, vous pouvez ne pas renouveler la location à l’échéance du bail. Il peut s’agir :

  • de retards de paiement du loyer ou d’impayés ;

  • d’un manque d’entretien du logement ;

  • de troubles du voisinage causés par le locataire.

Votre résiliation doit être justifiée, car le locataire peut en contester la véracité et saisir le juge.

Bon à savoir : Les locataires âgés de plus de 65 ans et disposant de faibles ressources bénéficient d’une protection supplémentaire. Vous ne pouvez lui donner congé que si vous lui proposez une solution de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités (financières, mais aussi physiques). La personne âgée peut aussi être à charge du locataire.

Pour donner congé à votre locataire, vous devez également lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception ou le lui remettre en main propre contre récépissé. En effet, c’est la date de réception du congé qui donne le point de départ du préavis. Dans certains cas, le congé peut être signifié par acte d’huissier (notamment pour les motifs légitimes et sérieux).