Propriétaire : comment augmenter le loyer entre deux locations ?

Gestion locative 08 novembre 2021
agent immobilier qui tend des clefs

Votre locataire a donné son congé et vous aimeriez en profiter pour augmenter le loyer avant de relouer votre appartement. Savez-vous que ce n’est pas toujours possible et que certaines règles encadrent l’augmentation du loyer entre deux locataires ? Mon bel appart fait le point.

L’augmentation du loyer entre deux locataires : le cadre légal

La loi du 6 juillet 1989 pose les grands principes des relations entre propriétaire et locataire. Celle-ci stipule d’abord que l’augmentation du loyer en cours de bail n’est possible qu’une fois par an, à l’occasion d’une révision indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL). Cette révision doit être indiquée dans le contrat de location pour être applicable.

Entre deux locataires, le propriétaire peut augmenter le loyer librement seulement si le logement n’est pas situé en zone tendue et s’il n’est pas concerné par un dispositif de défiscalisation (convention avec l’Anah, investissement Pinel ou Denormandie…).

Augmenter le loyer d’un logement en zone tendue : cas général

Les zones tendues regroupent 28 grandes agglomérations où la demande est supérieure à l’offre et rend difficile l’accès aux locations. Les communes concernées sont listées dans le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et sur le simulateur de Service Public.

Si votre appartement est situé en zone tendue, deux cas de figure se présentent : le logement est soumis à l’encadrement des loyers ou non.

Le logement n’est pas soumis à l’encadrement des loyers

Dans ce cas, l’augmentation du loyer est plafonnée à l’IRL (indice de référence des loyers). Cela veut dire que si vous avez appliqué la révision annuelle dans le bail pour le précédent locataire, vous ne pouvez pas augmenter le loyer (voir le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017).

Si par contre vous n’avez pas appliqué la révision annuelle ou si celle-ci date de plus de 12 mois, vous pouvez indexer le nouveau loyer sur l’IRL du trimestre en cours.

Le logement est soumis à l’encadrement des loyers

Dans certaines villes situées en zone tendue, le loyer est non seulement plafonné, mais aussi encadré. Ces communes étaient jusqu’à présent Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, mais le dispositif va s’étendre à de nombreuses autres agglomérations en 2021, notamment Lyon et Villeurbanne.

Concrètement, l’État définit chaque année un loyer de référence, ainsi qu’un loyer minoré de 20 % et un loyer majoré de 30 %. Le montant de votre loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, même si l’indexation sur l’IRL vous donne un calcul supérieur.

Bon à savoir : Le complément de loyer

Dans les communes concernées par lencadrement des loyers, le propriétaire peut appliquer un complément qui n’est pas pris en compte dans le loyer de base. Ce complément est possible seulement lorsque le logement présente des caractéristiques de confort ou de situation particulières (grand balcon, vue sur un monument historique…) et que le loyer de base est égal au loyer de référence majoré.

Dans quels cas peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?

Le législateur a néanmoins prévu des exceptions aux règles de plafonnement et d’encadrement des loyers en zone tendue. Le but est de permettre aux propriétaires d’augmenter le loyer dans des cas bien précis. Vous avez besoin de plus de conseils n'hésitez pas à contacter Gest'in ou à cliquer ICI

Le loyer du précédent locataire était manifestement sous-évalué

C’est possible par exemple si vous n’avez pas procédé à la révision annuelle du loyer pendant une longue période. Dans ce cas, vous pouvez « rattraper » l’augmentation normale du loyer lorsque le nouveau locataire va signer le bail. Cependant, ce rattrapage ne peut pas excéder 50 % de la différence entre le nouveau loyer et l’ancien.

Par ailleurs, le logement doit avoir une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an (vous devrez produire un diagnostic de performance énergétique de moins de 4 ans pour en attester).

Vous avez entrepris des travaux d’amélioration ou de mise aux normes

Les travaux doivent améliorer le confort du logement (par exemple l’installation d’une cuisine équipée, la pose d’un parquet ou la mise en place d’un digicode…).

Dans ce cas, vous pouvez augmenter le loyer annuel à hauteur de 15 % du montant des travaux TTC. Cela n’est possible que si ce dernier représente au moins 50 % du loyer annuel hors charges. Par exemple, si le loyer est de 1000€ par mois (donc 12 000 € par an), vous pourrez l’augmenter que si vous réalisez au moins 6000€ de travaux. L’augmentation sera alors de 900€ par an (+75€ par mois).

Si des travaux ont été entrepris depuis moins de 6 mois et que leur montant est égal à la dernière année de loyer (dans notre exemple : 12 000 €), alors vous pouvez appliquer une augmentation librement lors de la relocation.

Là aussi, quel que soit le montant des travaux, le logement doit respecter le critère de performance énergétique d’une consommation inférieure à 331 kWh/m²/an. Si ce n’est pas le cas, vous avez tout intérêt à inclure dans vos travaux des opérations de rénovation énergétique (changement de chaudière, isolation…).

Le logement n’a pas été occupé depuis au moins 18 mois

Dans ce cas, vous pouvez fixer librement le montant du loyer lors de la signature du nouveau bail.