Tout savoir sur le loyer quand on est propriétaire bailleur

Gestion locative 08 novembre 2021
couples propriétaires recevant leurs clefs

Vous avez décidé de mettre un appartement en location. La première chose à faire est de décider du loyer qui sera demandé au locataire. Quelle est la réglementation à connaître sur le loyer ? Le propriétaire peut-il librement le fixer et l’augmenter ? Mon bel appart répond à toutes vos questions.

Qu’est-ce qu’un loyer ?

Le loyer est la somme qu’une personne (le locataire) verse au propriétaire (le bailleur) en échange de l’utilisation d’un bien (ici, il s’agit de l’occupation d’un logement). Le montant est fixé de manière contractuelle dans le bail ou contrat de location.

Le bail indique également à quelle date le locataire doit payer son loyer et si l’échéance est mensuelle ou trimestrielle. Le locataire peut vous demander gratuitement une quittance de loyer une fois qu’il a réglé son dû à l’échéance.

Le montant du loyer est-il libre ?

Cela dépend de la situation géographique du logement. Dans certaines zones, dites tendues, le gouvernement a encadré la fixation du montant des loyers, afin de permettre aux familles modestes de trouver un toit.

Le loyer en zone tendue

Ces zones tendues correspondent à des aires urbanisées de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Cela entraîne des difficultés sérieuses d’accès au logement. À l’heure actuelle, 1149 communes sont concernées (la liste est fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013).

Bon à savoir : Le classement en zone tendue influence non seulement la fixation du loyer, mais aussi le délai de préavis. Il est en effet réduit à 1 mois, que la location soit vide ou meublée. Par ailleurs, un logement resté vacant depuis au moins 1 an en zone tendue est fortement taxé.

Dans ces zones, le loyer peut être librement fixé uniquement dans certains cas précis :

  • c’est la première fois que le logement est proposé à la location ;

  • il n’a pas été loué depuis 18 mois ;

  • des travaux d’amélioration ont été réalisés depuis moins de 6 mois et leur montant était au moins égal à la dernière année de loyer.

En dehors de ces cas, le loyer d’un logement situé en zone tendue doit rester identique d’un locataire à l’autre.

Dans certaines communes, comme Paris et Lille, les loyers sont également plafonnés. Le montant ne peut pas dépasser :

  • celui demandé au précédent locataire ;

  • Et celui du loyer de référence majoré, qui est fixé par arrêté préfectoral.

Les loyers en dehors des zones tendues

Dans le reste du territoire, le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire. Cependant, pour avoir toutes les chances d’avoir un locataire, il est sage de respecter quelques règles pour déterminer le montant du loyer.

À noter : Si vous investissez en loi Pinel pour réduire vos impôts, vous devez louer votre logement à des locataires dont les revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond. Le loyer est également plafonné en fonction de la zone (différentes des zones tendues).

Comment bien fixer le prix du loyer ?

Pour pouvoir louer votre logement, vous devez fixer un loyer juste et cohérent, en tenant compte de quelques paramètres :

  • la localisation du bien (zone tendue ou pas, en ville ou à la campagne, quartier…) ;

  • s’il s’agit d’une location vide ou meublé (cette dernière justifiant un loyer plus élevé du fait des équipements mis à disposition du locataire) ;

  • l’état du logement, notamment s’il est neuf ou ancien et sa performance énergétique (si votre appartement est mal isolé et génère des factures de chauffage importantes, vous devrez baisser le loyer pour en tenir compte) ;

  • les équipements collectifs comme un ascenseur, un gardien, un jardin, un garage, des caves…

Pour bien fixer votre loyer, observez les prix pratiqués dans le même secteur sur des logements équivalents et alignez-vous.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

Augmentation du loyer en cours de bail

Le bail peut contenir une clause de révision des loyers, applicable une seule fois par an et à une date fixée dans le contrat de location. L’augmentation est alors calculée sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL).

Le nouveau loyer correspond au montant du loyer hors charge initial multiplié par la valeur de l’IRL du trimestre de référence prévu dans le bail, le tout divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Un simulateur de calcul est disponible sur le site de l’Institut national de la consommation (INC).

Augmentation du loyer entre deux locations

En zone détendue, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer entre deux locations. En zone tendue, en revanche, il ne peut le réévaluer qu’à certaines conditions :

  • si le loyer précédent était manifestement sous-évalué ;

  • si des travaux d’amélioration de l’habitat ont été entrepris, pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, sachant que le loyer ne peut être augmenté que de 15 % du coût réel de ces travaux ;

  • si le loyer n’a pas été révisé chaque année dans le bail précédent, au titre de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).