L’assurance habitation d’un logement loué

Gestion locative 05 novembre 2021
vitre brisé assurance habitation

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez à un tiers ou que vous mettez à disposition d’un proche ? C’est l’occupant qui doit souscrire une assurance multirisque habitation pour couvrir les risques locatifs. Mon bel appart fait le point sur cette garantie.

Qui doit payer l’assurance habitation ?

C’est toujours l’occupant du logement qui doit souscrire l’assurance multirisque habitation, qu’il soit propriétaire ou locataire. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (art.7) précise que le locataire est obligé « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ».

Le locataire doit donc, aux termes de la loi, vous remettre chaque année une attestation d’assurance prouvant que son logement est bien garanti par une multirisque habitation. Vous pouvez le mettre en demeure de le faire dans un délai d’un mois. S’il ne le fait pas, vous pouvez souscrire l’assurance habitation en son nom et récupérer le montant de la prime auprès du locataire. En tant que propriétaire, vous pouvez ajouter dans le bail une clause de résiliation pour défaut d’assurance. Ainsi, si votre locataire ne respecte pas son obligation, vous pourrez mettre fin au contrat de location.

Bon à savoir : Si le logement est loué meublé et utilisé en tant que résidence principale par le locataire (habité au moins 8 mois par an), l’assurance est également obligatoire.

Certains logements ne sont pas concernés par cette obligation. Il s’agit des :

  • logements saisonniers ;

  • des foyers ou résidences autonomies ;

  • des logements faisant l’objet d’une convention avec l’État et les logements de fonction ;

  • la sous-location.

Les garanties de l’assurance multirisque habitation

L’assurance multirisque habitation (MRH) comporte plusieurs garanties et, dans tous les cas, il convient de se référer aux conditions générales pour savoir ce qui est assuré ou non.

La couverture des dommages aux biens

Il s’agit de garantir les biens immeubles de l’assuré, c’est-à-dire :

  • les locaux à usage d’habitation, y compris les garages, caves et dépendances en dur ;

  • les vérandas si elles sont déclarées au contrat ;

  • les clôtures, murs de soutènement, aménagements extérieurs immobiliers (à l’exception des plantations, végétaux et installations d’éclairage, piscines et courts de tennis).

La MRH couvre aussi les biens mobiliers :

  • les objets et le mobilier contenus dans le logement et les dépendances (à l’exception des biens à usage professionnel, les espèces et valeurs) ;

  • les aménagements et embellissements du locataire.

Les véhicules sont en principe exclus de ces garanties, car ils doivent posséder leur propre assurance (même une voiture qui n’est pas utilisée doit être assurée).

En général, les MRH proposent des garanties optionnelles pour assurer par exemple une piscine ou des biens de valeur.

La responsabilité civile

Cette garantie couvre les dommages corporels, matériels ou immatériels qui pourraient être faits à un tiers par l’assuré, un membre du foyer ou à cause d’un bien lui appartenant. Par exemple, si un parasol s’envole du jardin et blesse un voisin ou endommage sa maison, la responsabilité civile du locataire entre en jeu.

Par ailleurs, la responsabilité civile de l’assuré intervient aussi si un incendie, une inondation ou une explosion survient dans le logement et cause des dommages à autrui. Par exemple, un dégât des eaux dans le logement inonde aussi l’appartement du voisin.

Les événements garantis par la multirisque habitation

Les contrats MRH diffèrent en fonction des compagnies, mais on y retrouve des constantes. Une multirisque habitation doit en revanche obligatoirement garantir au minimum les dommages causés par :

  • un incendie, incluant l’explosion ou l’implosion et le dégagement accidentel de fumées ;

  • la foudre et les effets du courant électrique ;

  • le choc d’un véhicule à moteur, d’un appareil aérien ou spatial (incluant les débris de ceux-ci).

D’autres garanties sont souvent proposées :

  • le dégât des eaux ;

  • les dommages causés par le gel (notamment sur les canalisations) ;

  • les catastrophes naturelles et tempête ;

  • le bris de glace ;

  • le vol et le vandalisme.

La prime d’assurance est calculée en fonction de plusieurs critères, notamment le lieu de résidence et la valeur des biens.

Le propriétaire doit-il souscrire une assurance habitation ?

Il doit simplement assurer sa responsabilité civile, qui permettra de le couvrir en cas de préjudice lié à un vice de construction ou à un défaut d’entretien. Par exemple, si votre locataire subit un dégât des eaux à la suite d’une canalisation défectueuse ou du mauvais état des murs, le sinistre ne sera en général pas couvert par sa multirisque habitation. Dans ce cas, votre responsabilité civile intervient pour procéder à l’indemnisation.

Cette assurance est proposée avec deux types de garantie :

  • une qui couvre les recours des locataires (c’est-à-dire que seuls les dommages subis par le locataire sont pris en charge) ;

  • une qui couvre les recours des voisins et tiers (les dommages subis par ces derniers sont aussi indemnisés).

Enfin, si l’appartement est situé dans une copropriété, vous devez vous assurer pour garantir les dommages causés sur les parties communes par un sinistre survenant dans le logement loué. L’assurance collective du syndic n’intervient en effet que lorsque les dommages sont causés par l’immeuble ou du fait de personnes affectées au service de la copropriété (gardien par exemple).