Propriétaire-bailleur : quelles assurances sont indispensables ?

Gestion locative 04 novembre 2021
mains protégeants une maison

Lorsque vous louez un appartement, meublé ou non, vous souhaitez protéger au maximum votre bien des aléas qui peuvent survenir. Vous voulez aussi éviter les retards de paiements ou même les impayés. Quelles sont les assurances que vous devez souscrire ? Sont-elles toutes obligatoires ? Mon bel appart fait le point.

L’assurance habitation

En matière d’assurance habitation, c’est toujours l’occupant du logement qui doit souscrire une multirisque habitation pour protéger le bien contre les incendies, le vol, les inondations…

Votre locataire doit vous remettre une attestation d’assurance multirisque habitation à jour à la remise des clés et chaque année suivante. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez lui adresser une mise en demeure de le faire sous un mois. Faute de quoi vous êtes en droit de :

  • souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire et lui en demander le remboursement ;

  • ou résilier le contrat de bail si une clause le prévoit (vous devrez alors ouvrir une procédure de résiliation par voie d’huissier).

L’assurance PNO ou propriétaire non occupant

En tant que propriétaire louant votre logement (et donc non occupant), vous n’avez pas besoin d’avoir une assurance habitation. Vous devez néanmoins être titulaire d’une responsabilité civile lorsque le logement loué est en copropriété ou mitoyen.

L’assurance propriétaire non-occupant (ou PNO) est souvent recommandée, car elle vient en complément de l’asssurance souscrite par votre locataire. Vous avez le choix entre :

  • le recours des locataires (l’assurance intervient si votre locataire a subi un préjudice) ;

  • le recours des voisins et des tiers (l’assureur intervient si un voisin ou une autre personne est victime du préjudice).

Couverture des risques en cas de vacance locative

Il arrive que votre logement ne soit pas loué pendant une certaine période, notamment pendant les vacances d’été s’il s’agit d’appartements étudiants. Puisqu’il n’y a pas de locataire, votre logement n’est pas du tout assuré.

L’assurance PNO permet donc de couvrir les sinistres pouvant survenir alors que le logement n’est pas occupé : par exemple des fuites d’eau, un cambriolage, un incendie… Le contrat prend en charge les réparations et les travaux occasionnés par ces problèmes.

Couverture de certains risques exclus des assurances habitation

Lorsque le logement est occupé et couvert par la multirisque habitation de votre locataire, l’assurance PNO est aussi intéressante. Elle peut en effet intervenir pour prendre en charge des sinistres non couverts par l’assurance du locataire. Par exemple, si un dégât des eaux est occasionné par des canalisations défectueuses, l’assurance PNO pourra vous indemniser des frais de réparation, alors que la multirisque du locataire va simplement lui rembourser les objets endommagés.

La garantie loyers impayés (GLI)

La garantie loyers impayés est une assurance très intéressante pour les propriétaires bailleurs. Elle permet de vous protéger contre les risques de retard ou d’absence de paiement des loyers. Concrètement, en cas de défaut de paiment de la part du locataire, c’est la compagnie d’assurance qui va vous verser le loyer et les charges. Elle fait ensuite son affaire d’obtenir le paiement de la part du locataire.

Vous bénéficiez aussi d’une protection juridique et d’un accompagnement. En général, la GLI prend en charge toute la procédure, y compris si elle va jusqu’à l’expulsion du locataire.

Cette garantie a évidemment un coût, calculé en pourcentage du loyer annuel. Elle n’est pas toujours possible, car le locataire doit présenter des garanties de solvabilité. Par exemple, il doit être salarié et justifier de revenus stables et réguliers permettant de payer le loyer. L’activation de la GLI demande aussi une certaine rigueur, notamment dans les délais de déclaration des impayés : plus vite vous prévenez l’assurance du défaut de paiement, plus vite elle intervient.

La garantie Visale : une GLI particulière

La garantie Visale est une caution gratuite qui couvre les impayés. Elle est accordée par l’organisme Action Logement (ex 1 % logement) à des locataires qui remplissent certaines conditions :

  • jeunes de 18 à 30 ans, quel que soit leur statut (étudiants, salariés, apprentis, demandeurs d’emploi…) ;

  • salariés du secteur privé âgés de plus de 30 ans ayant moins de 6 mois de contrat ;

  • ménages louant par l’intermédiaire d’une association qui se porte garante.

C’est le locataire qui doit souscrire la garantie Visale et la démarche doit être faite avant la signature du bail. La garantie Visale fonctionne ensuite comme une GLI, c’est-à-dire qu’elle assure le paiement des loyers et charges lorsqu’ils ne sont pas versés par le locataire. Le montant du loyer (charges comprises) remboursé est plafonné (1300 à 1500 €) et la prise en charge limitée à 36 mois. Comme pour la GLI, l’organisme Action Logement s’occupe ensuite de se faire rembourser les sommes versées par le locataire.

Ce système permet à des personnes présentant de faibles garanties de pouvoir louer un logement plus facilement.