Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) a été créé en 1949. C’est donc un statut fiscal historique, qui permet aux propriétaires de profiter d’une optimisation fiscale lors de la location meublée d’un bien. En LMNP vous aurez le choix entre 2 régimes : le réel ou le régime micro BIC. Ces 2 statuts présentent des avantages fiscaux. Explications.
Déduction des frais d'acquisition du bien
Si vous avez opté pour le régime réel du statut LMNP et que vous avez acheté votre bien il y a moins de 2 ans, vous pouvez déduire les frais d’acquisition de votre bien. C’est à dire les frais de notaires (environ 7,5% de la valeur du bien) et les frais de recherche de votre agence immobilière, s’il y en a. Cette déduction vous permettra de de payer moins d’impôts sur vos bénéfices.
Déduction fiscale sur les recettes
Lorsque vous êtes en LMNP, les loyers que vous percevez constituent vos recettes. Vous devrez payer des impôts sur ces recettes mais grâce au statut LMNP, votre imposition sera largement diminuée. Cette diminution dépendra du régime fiscal que vous aurez choisi entre régime forfaitaire (ou micro-BIC) et régime réel.
LMNP au micro-BIC
Le choix de ce régime vous permet de n’être imposé que sur la moitié des recettes liées à votre activité LMNP. C’est à dire que vous ne payerez des impôts que sur la moitié des loyers que vous aurez encaissé grâce à vos locations meublées. C’est aussi le choix de la facilité, vous n’avez qu’à reporter ce montant sur un formulaire et l’Etat se chargera du reste. Vous n’avez donc pas à tenir de comptabilité complexe.
Exemple : Vous avez 10 000 € de recette, vous ne serez donc imposé que sur la moitié, soit 5 000 €.
LMNP aux frais réels
En optant pour le régime des frais réels, vous devrez tenir une comptabilité et constater des amortissements, il est donc recommandé de travailler avec un cabinet d’expertise comptable spécialisé en LMNP. En fait, dans 9 cas sur 10, alors que votre comptable ne vous coûtera pas très cher. Ce régime est plus contraignant car il faudra transmettre des documents et des factures à votre comptable mais il permet généralement de ne pas payer d’impôt.
Exemple : Vous avez 10 000 € de recette, vous ne serez pas du tout imposé mais devrez payer un comptable 500 €
Réduction d'impôt sur les frais de comptabilité
Ainsi, au frais réel vous devrez engager un comptable pour un montant d’environ 500 €. Ce montant sera même réduit car en adhérant à un Centre de Gestion Agréé (CGA) pour environ 150 €, vous aurez une réduction d’impôt égal aux deux tiers des frais engagés pour votre comptabilité (cabinet de comptabilité et CGA). Ainsi, sur les 650€ avancé vous ne paierez en réalité que 216 €.
( 500 + 150 ) / 3 = 216
Plus-value des particuliers
Si vous vendez votre bien plus cher que vous ne l’avez acheté, vous réalisez une plus-value. Lorsque que vous vendrez le bien que vous louez en LMNP, vous serez sous le régime des plus-values des particuliers.
Grâce à ce régime vous aurez des abattements fiscaux en fonction du nombre d’années de détention du bien. C’est à dire que plus vous louez longtemps votre appartement meublé, plus vous aurez d’abattement fiscaux lors de sa revente. Par exemple, si vous avez acquis votre bien il y a plus de 22 ans, vous êtes complètement exonéré d’impôt sur les revenus pour votre plus-value immobilière.
En outre, en LMNP au régime réel, vous comptabilisez des amortissements pour baisser votre imposition. Ces amortissements ne viendront pas gonfler votre plus-value donc ils n’augmenteront pas les impôts à payer.
Lmnp: un statut hybride
En fait, le LMNP est un statut hybride entre la fiscalité des particuliers et celle des entreprises et tire partie du meilleur des deux. Il permet généralement de payer peu d’impôt sur les loyers durant la location du bien et de profiter de réductions significatives sur la plus-value à la revente.
Pour aller plus loin :
