La colocation comme solution idéale en matière d’investissement locatif : l’assertion aurait déconcertée plus d’un agent immobilier il y a encore quelques années. Pourtant c’est un fait : investir dans un logement meublé destiné à plusieurs colocataires permet aujourd’hui d’accroître sa rentabilité de 6 à 8 % et de limiter le risque de loyers impayés. A condition de suivre quelques règles…
Colocation: l'engouement des jeunes actifs
Quand on évoque le mot colocation, il est facile de s’imaginer la vie étudiante façon Auberge Espagnole, film qui date de 2002 et relate les années étudiantes de son réalisateur dans les années 1980…
Aujourd’hui, la colocation représente pourtant une réalité bien différente. Si elle concerne encore beaucoup d’étudiants, elle est une option sérieuse pour nombre de jeunes diplômés, de jeunes actifs et même pour de plus en plus de séniors. Pourquoi ? Bénéficier d’un espace plus grand en payant moins cher tout en faisant de nouvelles rencontres. C’est aussi parfois une réalité économique : dans des zones tendues et coûteuses comme Paris ou Lyon, il est moins onéreux de vivre en colocation que dans un studio.
En outre, la colocation, presque toujours meublée, répond à un besoin de mobilité croissant de la société que ce soit donc pour les étudiants, qui donnent la priorité à leur cursus (quelle que soit la ville où ce dernier les conduit) ou pour les jeunes actifs, plus mobiles que ne l’étaient leurs ainés à leur âge pour saisir des opportunités d’emploi.
Avantages de la colocation en investissement immobilier locatif
Outre longue durée notamment en matière de fiscalité, la colocation a des atouts supplémentaires.
La colocation limite le risque de loyers impayés
En recourant à la colocation, on réduit le risque d’impayés qui ne repose non plus sur une personne mais sur plusieurs.
Et quand on on se retrouve dans une situation d’impayés avec un locataire, c’est nécessairement pour une somme inférieure à l’ensemble du loyer puisque les autres colocataire continue de payer leur chambre.
Colocation : une vacance locative réduite
Sur la base du même raisonnement, avoir plusieurs colocataires permet de limiter la vacance locative : si une chambre n’est pas louée quelques semaines, les autres occupants continuent de payer pour la leur. Il est en outre plus facile dans certaines périodes creuses de trouver un locataire à la recherche d’une chambre meublée qu’une famille entière un T3 ou T4. Plus votre appartement sera grand, plus son loyer sera naturellement élevé et plus il vous sera difficile de trouver des locataires uniques capables d’en payer le montant.
La colocation permet d’augmenter son rendement locatif de 6 % à 8 %
Plusieurs éléments concourent à l’augmentation du rendement locatif quand on choisit la colocation :
- C’est un fait, le prix au m² à l’achat est moins élevé pour logements de grande surface que pour des studios par exemple.
- Fractionner le loyer entre plusieurs locataires permet d’augmenter ses revenus locatifs : chaque occupant paie sa quote-part de loyer et profite des espaces communs.
Selon Serge Harroch, fondateur et associé d’Euclide Financement, « boostés, les rendements locatifs annuels peuvent ainsi atteindre entre 6 % et 8 %. * »
Quelques points essentiels à connaître pour investir sereinement dans une colocation
Colocation : priorité sur le choix de la ville et l’emplacement du bien
Même si d’autres typologies de locataires sont concernées (on l’a dit, les jeunes diplômés et plus généralement les jeunes actifs, les seniors de plus en plus), les étudiants restent les principaux intéressés. La priorité absolue doit être donnée au choix de la ville, qui doit être étudiante ou a minima être considérée comme un bassin d’emplois. Il n’est pas nécessaire de se restreindre au 4 – 5 plus grandes villes étudiantes françaises. Ce qu’il faut ce sont des infrastructures (écoles, universités, campus) et un marché locatif étudiant qui ne soit pas saturé.
Dans un second temps, il faut choisir un emplacement à proximité de ces bâtiments, sélectionner les quartiers estudiantins. Dans la périphérie des grandes villes étudiantes, comme Lyon, Paris, Toulouse, Nantes, il faut surveiller les projets de campus, les réunions de grandes écoles : ce sont de vraies opportunités d’investissements immobiliers.
Adapter le logement et bien l’équiper
On l’a dit, la quasi-totalité des biens destinés à la colocation (appartements ou maisons individuelles) sont loués meublés : c’est la demande qui régit l’offre.
Une fois évacuée cette fausse question, il faut adapter le logement à la colocation en fonction de sa surface. Ne surtout pas négliger les espaces communs : ce sont pour eux que la colocation est intéressante. Les cuisines américaines ouvertes sur le salon qui donnent généralement de grandes pièces ont le vent en poupe. Elles offrent un espace de convivialité et permettent de créer le lien.
Les salles d’eau sont aussi importantes : à partir de 4 locataires, proposer deux salles de bains devient vital. Il en va de même pour les toilettes.
Enfin, bien équiper le logement, que ce soit en meubles ou en appareils électroménagers est essentiel. Outre la liste minimum d’équipement imposée par la loi, plus vous faciliterez la vie de vos locataires (machine à laver, lave-vaisselle), plus ils voudront rester. Pour les chambres, offrir un espace bureau est un vrai plus, par exemple.
Une gestion plus chronophage
Il faut l’avoir en tête, la gestion d’une colocation demande davantage de temps, de présence que celle consacrée à un logement d’habitation avec un seul bail, qu’il soit en location nu ou en location meublée. Elle en demande toutefois moins que les locations courtes durées aussi appelées locations touristiques ou saisonnières.
La raison : le turn-over des locataires qui n’est pas toujours synchronisé. Et donc les visites à organiser, les états des lieux à prévoir… Toutefois, il est faux de dire qu’un colocataire reste moins longtemps qu’un locataire d’un studio par exemple, ou qu’une famille dans un T4. Cela dépend du profil de candidats qui est recherché, de sa période d’entrée dans l’appartement et du type de bail choisi (meublé longue durée, bail mobilité ou bail étudiant).
S’il s’agit de votre premier investissement locatif, il est préférable de se faire accompagner sur ce point. OQORO est spécialisé dans la de biens meublés longue durée et gère plus de cent colocations. Notre service inclut la possibilité de meubler votre logement en intégralité en 72 h.
* Source Le Monde, La colocation meublée est-elle vraiment un filon pour l’investissement locatif ?, 09 février 2020.
