La garantie loyers impayés : éligibilité et fonctionnement

Gestion locative 05 novembre 2021
mains assurance qui protège contre impayés

Lorsqu’on est propriétaire, la garantie loyers impayés (ou GLI) est une assurance précieuse. Elle permet de percevoir les loyers même si le locataire fait défaut, via un mécanisme d’avance de la part de la compagnie d’assurance. Comment fonctionne cette garantie ? Quels sont les critères pour pouvoir en bénéficier ? Découvrez les réponses à vos questions avec Mon bel appart.

Le fonctionnement de la garantie loyers impayés

L’objectif : garantir le versement des loyers

Parfois appelée assurance loyers impayés locataire, cette garantie est exclusivement souscrite par les propriétaires bailleurs qui veulent se prémunir des risques de retard ou d’absence de paiement des loyers et charges. Certains contrats prennent aussi en charge les frais de justice inhérents à des procédures d’impayés. L’objectif : sécuriser les revenus issus de la location, ce qui est important lorsque ces derniers servent à rembourser un emprunt, par exemple.

Le fonctionnement : une procédure en plusieurs étapes

L’intervention de la GLI ne se fait pas toute seule : comme il s’agit d’une assurance, vous devez effectuer une déclaration de sinistre qui fait démarrer la procédure. Concrètement, voici les différentes étapes :

  • Dès que vous constatez un défaut de paiement (retard ou absence) du loyer, vous devez au préalable relancer votre locataire, d’abord avec un rappel simple puis via un recommandé avec accusé de réception et enfin au moyen d’un commandement de payer adressé par un huissier (certains assureurs vous accompagnent dans ces démarches).

  • Si le paiement n’est toujours pas intervenu, vous déclarez l’impayé à votre assureur, en lui joignant les lettres de relance et les avis d’huissiers.

  • L’assurance va vérifier la solvabilité du locataire et vous verser le montant du loyer impayé directement, ainsi vous n’avez pas de perte de revenu locatif.

  • Elle entame ensuite les procédures envers le locataire afin de se faire rembourser cette avance.

Lorsque vous déléguez la gestion du bien à une agence comme Mon bel appart, celle-ci peut proposer une garantie loyers impayés.

La GLI peut se souscrire à la signature du bail ou au plus tard 15 jours après la prise de possession du logement par le locataire. Pour la souscription, vous aurez besoin de fournir à l’assurance :

  • le contrat de bail ;

  • une pièce d’identité du locataire ;

  • l’attestation de l’assurance habitation souscrite par le locataire;

  • l’état des lieux d’entrée.

Assurance loyers impayés ou garant ?

La garantie loyers impayés est une assurance tentante lorsqu’on met en location son appartement. Mais il n’est pas toujours possible de la souscrire. En effet, le locataire doit remplir certaines conditions d’éligibilité. Selon le niveau de garantie de votre assurance, les critères de sélection peuvent être drastiques et restreindre le choix parmi les candidats locataires.

De plus, si vous contractez une GLI, vous ne pourrez pas demander de garant (ou caution solidaire) au locataire : les deux sont en effet incompatibles, aux termes de la loi du 6 juillet 1989. Seule exception : si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

Le choix d’une GLI s’avère judicieux lorsque vos revenus locatifs représentent une grande partie de vos ressources ou s’ils servent à rembourser un emprunt immobilier. Grâce à la GLI, vous n’aurez pas de problèmes de trésorerie. Si la part des loyers perçus est moins importante, vous pouvez vous en passer ou préférer demander au locataire d’avoir un garant.

Vérifier l’éligibilité de son locataire avant de souscrire une GLI

Pour minimiser son risque, l’assurance va bien évidemment demander certaines garanties de solvabilité du locataire. Si vous passez par une agence de gestion locative, elle pourra vous aider à bien sélectionner le candidat en fonction de ces critères. Sinon, pour que votre locataire soit éligible, il doit réunir les conditions suivantes :

  • Être solvable : c’est-à-dire qu’il ait la capacité financière à payer son loyer. En général, le loyer ne doit pas représenter plus du tiers des revenus du locataire, mais chaque assureur fixe le taux d’effort maximum.

  • Ne pas être en situation précaire : la plupart des assurances vont exiger que le locataire bénéficie d’un contrat de travail à durée indéterminée ou d’un CDD dont l’échéance est supérieure à 8 ou 10 mois. Les indépendants devront être en activité depuis au moins deux ans. Quant aux étudiants, un garant sera souvent demandé, et c’est leur situation professionnelle qui sera prise en compte.

  • Le logement doit être la résidence principale du locataire et se trouver en France métropolitaine.

Par ailleurs, les assurances vont fixer un plafond au loyer qu’ils acceptent de garantir, en général 2 à 3000€ mensuels maximum. D’autres limitent la durée de prise en charge des impayés (par exemple 36 mois).

C’est à vous, en tant que propriétaire, de vous assurer que le locataire est éligible et solvable. En général, l’assureur ne contrôlera le dossier qu’en cas d’activation de la procédure d’impayés. Si le locataire ne respecte pas les conditions, vous risquez de vous voir refuser l’indemnisation, même si vous avez payé votre assurance.