Le dépôt de garantie est-il une réserve pour le loyer ?

Gestion locative 08 novembre 2021
femme qui déménage réserve de loyer

Le dépôt de garantie pour la location d’un logement est incontournable, même s’il n’est pas obligatoire. Demandé en début de bail, il est versé par le locataire au propriétaire et est destiné à couvrir les manquements éventuels de l’occupant. Mais peut-il servir de réserve pour le loyer ? Mon bel appart répond à cette question.

Rappel sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, improprement appelé « caution », est versé à la signature du bail. Il n’est pas obligatoire, mais s’il est demandé par le propriétaire, il doit être mentionné dans le contrat. Son montant est encadré par la loi : maximum 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et 2 mois pour un meublé.

Le dépôt de garantie peut être versé en espèces ou en chèque et il est encaissé par le propriétaire qui en dispose librement. Néanmoins, il doit en restituer le montant à l’issue de la location, en retenant éventuellement les sommes destinées à couvrir des réparations ou des dégradations subies par le logement.

À noter : Le dépôt de garantie ne peut pas être exigé dans le cadre d’un bail mobilité ou si l’échéance du loyer indiquée dans le contrat de location est supérieure à 2 mois.

Le dépôt de garantie : une réserve d’argent pour le propriétaire

Le dépôt de garantie est une réserve qui couvre les obligations contractuelles et les manquements du locataire. Le propriétaire peut y prélever les sommes nécessaires à des travaux de remise en état au départ des occupants, si des dégradations ont été constatées par l’état des lieux de sortie.

Par exemple, si les murs ont été percés pour accrocher des étagères ou des meubles, vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie les frais nécessaires à boucher les trous de chevilles et la réfection du revêtement mural. Dans ce cas, vous devez justifier ces frais en produisant des factures ou des devis.

Vous pouvez également puiser dans le dépôt de garantie si vous constatez un impayé de loyer ou de charges. Cela peut être utile si vous n’avez pas souscrit de garantie loyers impayés ou si le locataire n’a pas de garant. Néanmoins, cette solution n’est viable qu’à très court terme, car le montant de dépôt de garantie ne peut pas excéder 1 mois de loyer sans les charges.

Bon à savoir : Si le logement est situé dans un immeuble collectif et que l’assemblée générale de la copropriété n’a pas encore eu lieu, vous pouvez conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie pour couvrir la régularisation annuelle des charges. Une fois l’arrêté des comptes de l’immeuble effectué, vous avez 1 mois pour rendre la somme non utilisée au locataire.

Le dépôt de garantie sert-il à payer le dernier mois de loyer ?

Absolument pas, même si c’est une pratique courante des locataires, qui estiment qu’ils n’ont pas besoin de verser le dernier mois de loyer puisque cela correspond au montant du dépôt de garantie. Le locataire se met dans l’illégalité, car il est tenu de vous verser son loyer jusqu’au terme du contrat, le dernier mois y compris.

D’abord, le dépôt de garantie correspond à 1 ou 2 mois de loyer sans charges au début du bail. Le paiement de la dernière échéance est alors incomplet :

  • il manque les charges ;

  • le montant dû est normalement plus élevé que le dépôt de garantie, puisque le loyer est révisé chaque année, à la différence du dépôt.

D’autre part, si le dépôt de garantie paie le dernier mois de loyer, vous ne disposez plus d’aucune somme pour couvrir d’éventuels frais de remise en état au départ du locataire.

Si votre locataire agit de la sorte, ne lui produisez pas de dernière quittance tant qu’il n’a pas réglé son dernier loyer. Ce document lui sera nécessaire pour louer de nouveau ou pour prétendre à une allocation logement. Vous pouvez lui adresser un rappel de paiement et une mise en demeure, voire vous adresser à un huissier pour procéder à une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire.

Que faire en cas de litige concernant les retenues sur le dépôt de garantie ?

Les dépôts de garantie concernent 65 % des litiges entre propriétaires et locataires : soit que le propriétaire ne restitue pas la somme dans les temps, voire pas du tout, soit que le locataire conteste les retenues qui sont faites.

Lorsque vous retenez une somme sur le dépôt de garantie avant de le restituer, vous devez expliquer au locataire les raisons de cette retenue. Vous pouvez lui envoyer une lettre explicative en joignant des justificatifs : relances restées sans réponse, photos avant/après, devis ou factures…

Attention, l’usure normale due au temps ne peut être considérée comme une raison valable de retenue. Certains contrats de location insèrent une grille de vétusté pour apprécier celle-ci lors de l’état des lieux de sortie.

Si votre locataire conteste vos explications, il peut porter le litige devant un conciliateur de justice ou devant la commission départementale de conciliation, voire devant le Tribunal d’instance.