Lorsque vous mettez en location un appartement, il est courant d’exiger un dépôt de garantie, souvent appelé caution. Il sert à couvrir les défaillances du locataire (loyers impayés, dégradations du logement…). Mais est-il obligatoire ? Quel montant pouvez-vous demander à votre locataire ?
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire
Même s’il est demandé par la majorité des propriétaires qui mettent en location leur bien, le dépôt de garantie n’est pas une obligation. Il s’agit d’une somme versée au propriétaire par le locataire à la signature du bail. Elle est destinée à couvrir d’éventuels manquements de ce dernier, par exemple si des réparations ou une remise en état doit être entreprise lorsque le locataire a quitté les lieux.
À noter : Si le contrat de location est un bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé par le propriétaire. Le bail mobilité est un contrat court, entre 1 et 10 mois, non reconductible. Il est destiné aux étudiants, personnes en formation ou en apprentissage, ainsi qu’aux salariés en mission temporaire.
Ce qui est obligatoire, en revanche, c’est de faire figurer dans le contrat de location le montant du dépôt de garantie. Une clause spécifique du bail y est consacrée. Le montant ne peut pas être révisé au cours du bail ou lorsqu’il est renouvelé.
Le montant du bail est fixé par la loi
Le propriétaire ne peut pas demander n’importe quel montant pour le dépôt de garantie. La loi a fixé un plafond correspondant à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et 2 mois pour un meublé, un logement HLM ou un logement conventionné APL hors secteur social.
Si l’échéance du loyer est trimestrielle, vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie.
Le versement et la restitution du dépôt de garantie
En général, le dépôt de garantie est toujours encaissé par le propriétaire ou le gestionnaire locatif. Il peut être versé en espèces (dans ce cas vous produirez un reçu) ou en chèque. Le propriétaire peut faire ce qu’il veut de la somme versée.
En revanche, le montant du dépôt de garantie doit être restitué au locataire à la fin du contrat de location. Après le départ du locataire, un état des lieux de sortie est effectué. S’il est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie est rendu dans un délai d’un mois. Dans le cas contraire, vous avez deux mois pour reverser le montant au locataire, une fois les sommes nécessaires aux réparations déduites.
La restitution du dépôt de garantie au locataire est obligatoire
Si vous ne remettez pas le dépôt de garantie dans les délais impartis, le locataire peut se retourner contre vous pour l’exiger. Vous recevrez d’abord une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse, le locataire pourra engager une procédure de conciliation auprès de la commission départementale ad hoc ou d’un conciliateur de justice. Cette étape est facultative et le locataire peut directement porter le litige devant le juge des contentieux. Pour cela, il dispose de 3 ans à partir du jour où il aurait dû récupérer son dépôt de garantie.
Le propriétaire qui ne respecte pas les délais de restitution s’expose à devoir payer des intérêts de retard au locataire. Chaque mois de retard génère une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges : vous avez donc tout intérêt à respecter les délais.
À noter : La majoration pour retard ne s’applique pas si le locataire n’a pas transmis sa nouvelle adresse au bailleur.
Que se passe-t-il si le locataire ne peut pas verser le dépôt de garantie ?
Le versement du dépôt de garantie, en début de location, pèse parfois lourdement dans le budget du locataire en début de contrat. Il doit en général verser en même temps le premier mois de loyer et régler, le cas échéant, les frais d’agence. S’il n’a pas les ressources suffisantes pour verser le dépôt de garantie, il peut faire appel à des dispositifs d’aides :
Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) est réservé aux personnes en difficultés. Le locataire soit s’adresser aux services sociaux du département par l’intermédiaire d’un CCAS ou de la Caisse d’allocations familiales.
L’avance Loca-Pass® est un prêt d’au maximum 1200 €, remboursable sur 25 mensualités maximum. Le locataire doit faire la demande maximum 2 mois après l’entrée dans le logement.
Le bailleur peut-il demander d’autres garanties ?
En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas demander d’autres sommes d’argent que celles correspondant au dépôt de garantie, y compris s’il s’agit d’une caution pour un badge magnétique, par exemple.
En revanche, vous pouvez demander qu’une personne se porte caution ou garante pour le locataire en plus du dépôt de garantie. Cette possibilité est écartée si vous avez souscrit une garantie loyers impayés. Le locataire peut aussi recourir à la garantie Visale, accordée par Action Logement à certaines catégories de locataires. L’avantage pour le propriétaire, c’est que Visale est un garant fiable.
