Tout savoir sur le dépôt de garantie

Gestion locative 08 novembre 2021
personnes qui manipulent argent dépôt garantie

Le dépôt de garantie, souvent improprement appelé caution, est souvent incontournable dans un contrat de location. Il permet au propriétaire d’avoir une somme d’argent disponible pour couvrir d’éventuels manquements du locataire, de l’impayé de loyer aux réparations locatives. Montant, modalités de versement, restitution… Mon bel appart vous dit tout sur le dépôt de garantie.

À quoi sert le dépôt de garantie pour le bailleur ?

Même si, en tant que propriétaire, vous ne souhaitez pas penser au pire, le dépôt de garantie est là pour pallier différents problèmes avec votre locataire.

  • impayés de loyer ou de charges ;

  • défaut d’entretien des équipements ;

  • réparations dans le logement en fin de location…

Pour cela, le dépôt de garantie vous est versé en début de location par le locataire. Vous pouvez l’encaisser librement, mais vous devrez restituer son montant lors du départ du locataire.

Le propriétaire peut-il retenir des sommes sur le dépôt de garantie avant de le rendre ?

Oui, c’est même sa raison d’être. Lors de l’état des lieux de sortie, vous allez noter toutes les dégradations et défauts qui ne sont pas dus à une usure naturelle et qui devront être réparés. Le montant des travaux de remise en état pourra être prélevé sur le dépôt de garantie.

Par exemple, le mur d’une pièce présente de multiples trous avec des chevilles, positionnées pour accrocher des étagères. La remise en état va coûter 200 € et le dépôt de garantie de votre locataire était de 800 €. Vous ne lui restituerez donc que 600 € lors de son départ.

Néanmoins, vous devrez bien évidemment justifier toute retenue au moyen de factures, devis ou autres justificatifs.

Attention à ne pas confondre dégradation du logement et vétusté ! L’usure naturelle d’une moquette, d’un mur ou d’un parquet ne peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 précise à ce propos que la vétusté est « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Vous pouvez également retenir certaines charges de copropriété, en attendant l’arrêté des comptes annuels. La somme ne devra cependant pas dépasser 20 %.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Pour une location vide, il ne doit pas dépasser l’équivalent d’un mois de loyer, charges non comprises, si l’échéance est mensuelle. Si celle-ci est trimestrielle ou plus, alors le montant ne pourra pas être supérieur à 2 mois.

Pour un meublé, le montant est plafonné à 2 mois de loyers (si le bail est antérieur au 27 mars 2014, le montant est libre).

Le montant est fixe, il ne peut pas être révisé à la hausse ou à la baisse en cours de contrat ou lors de son renouvellement.

Le locataire peut-il s’abstenir de payer son dernier mois de loyer du fait du dépôt de garantie ?

Ce serait tentant et bien des locataires en prennent le droit, mais c’est interdit. Le dépôt de garantie n’est pas une avance sur le dernier loyer. En effet, s’il sert à payer le dernier loyer, vous n’aurez plus aucune somme pour couvrir les frais liés à une remise en état du logement après le départ du locataire.

Si votre locataire fait cela et ne paie pas son dernier terme, vous pouvez lui adresser un commandement de payer. Son mobilier peut même être saisi le temps qu’il régularise la situation. Par ailleurs, il ne pourra pas recevoir de quittance comme quoi il est en règle au niveau du paiement des loyers.

Mon locataire ne peut pas avancer le dépôt de garantie, que faire ?

Contrairement à ce que beaucoup de propriétaires pensent, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. D’ailleurs, il doit être prévu de manière explicite dans le contrat de location pour être exigible.

Si votre locataire n’a pas les capacités financières pour avancer le dépôt de garantie, il peut recourir à l’Avance LocaPass. Il s’agit d’un prêt à 0 % financé par l’organisme Action Logement, qui avance ainsi gratuitement le montant du dépôt de garantie au locataire. Le prêt est plafonné à 1 200 € et le locataire aura ensuite 25 mois maximum pour rembourser.

Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut aussi intervenir si le locataire y fait appel.

Quand le propriétaire doit-il restituer le dépôt de garantie ?

Normalement, dès que les clés du logement vous ont été remises par votre locataire. La restitution s’effectue en main propre contre récépissé ou par courrier recommandé avec accusé de réception. La loi a néanmoins fixé un délai maximum : 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, 2 mois s’il n’est pas conforme (cela vous laisse le temps de faire d’éventuelles réparations que vous pourrez déduire du dépôt de garantie).