Vous venez de réaliser un investissement locatif ? Pour le rentabiliser au plus vite, vous allez devoir le mettre en location. Oui, mais pas n’importe comment ! Entre les différents types de location, les obligations légales et les nombreuses responsabilités du bailleur, mettre en location son premier appartement peut vite devenir un casse-tête. Découvrez les différentes démarches à effectuer pour une première location réussie.
1. Choisir le type de location idéal
Location meublée, vide, saisonnière ou longue durée : vous avez l’embarras du choix pour rentabiliser votre investissement ! Pour faire le bon choix, vous devez bien vous renseigner sur les différents types de locations, qui ont chacun leurs avantages et leurs contraintes.
En réalité, tout dépend de l’emplacement et de la nature du bien. Par exemple, si vous avez acheté un studio ou un T1 dans un quartier étudiant du centre-ville de Lyon, vous avez tout intérêt à opter pour une location meublée, qui vous permet d’afficher un loyer 5 à 25 % plus élevé que pour une location vide. N’oubliez pas cependant qu’une location meublée signifie forcément plus de frais d’entretien ! De plus, le bail d’une location meublée ne peut excéder un an renouvelable, ce qui implique potentiellement plus de vacances. De même, un bien de charme situé dans un quartier touristique vous offrira une bien meilleure rentabilité en location saisonnière, mais cela implique plus de disponibilité de votre part.
L’autre question que vous devez vous poser, c’est si vous souhaitez gérer seul la location de votre bien. Certes, vous passer des services d’une agence vous permettra d’augmenter la rentabilité de votre investissement, les honoraires d’agence représentant entre 6 et 9 % du montant annuel des loyers. Mais cela vous permet aussi d’économiser du temps et de l’énergie ! Entre les annonces, les visites, les états des lieux et les nombreuses autres démarches, gérer seul une location peut être très chronophage. À vous de voir quelle solution vous correspond le mieux !
2. Réaliser les diagnostics obligatoires
Avant de pouvoir mettre votre appartement en location, vous allez devoir réaliser les diagnostics obligatoires, qui sont au nombre de 3 :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui indique si le logement est énergivore en attribuant une note de A à G sur l’isolation et les GES.
- L’état des risques naturels miniers et technologiques (ERNT), qui indique si le logement se trouve dans une zone à risques.
- Le diagnostic plomb (uniquement pour les biens construits avant 1949)
Lorsque le bien fait partie d’une copropriété, vous devez également joindre au bail les diagnostics sur les parties communes. Vous l’obtiendrez auprès du syndic de copropriété.
Devant êtres annexés au contrat de location, ces diagnostics doivent impérativement être effectués avant de mettre le bien en location. D’autant plus que, dans certains cas, vous devrez effectuer des travaux ! Par exemple, vous devrez refaire toutes les peintures de votre bien si du plomb était détecté.
3. Bien étudier le marché
Un investissement locatif ne saurait être rentable sans un loyer adéquat. Au-delà du montant de vos mensualités, vous devez prendre en compte divers éléments pour fixer le montant de vos loyers. La surface, les caractéristiques du bien et sa localisation sont les premiers éléments sur lesquels vous devez vous pencher. Mais surtout, vous devez comparer les prix des biens similaires pour être sûrs d’être bien positionné ! Ceci est d’ailleurs valable aussi bien pour les locations saisonnières que longue durée.
D’un côté, il serait dommage de sous-estimer le montant de votre loyer. De l’autre, un loyer trop élevé risque de décourager la plupart des locataires. D’autant plus que votre bien peut être situé dans une zone soumise à l’encadrement des loyers !
4. Trouver le locataire idéal
Vous avez réalisé vos diagnostics, choisi un type de location et fixé le montant du loyer ? Vous allez pouvoir partir à la recherche du locataire idéal. Vous avez ainsi plusieurs possibilités : trouver vous-même un locataire, ou bien confier la gestion du bien à une agence qui sélectionnera les dossiers pour vous.
Si vous optez pour la première option, la première étape consiste à publier votre annonce. Donnez un maximum d’informations et un maximum de photos pour vous éviter des appels et des visites inutiles, et publiez votre annonce sur plusieurs sites pour multiplier vos chances. Si vous en avez la possibilité, faites réaliser une visite virtuelle de votre bien : elle augmentera sensiblement le nombre de candidatures. N’hésitez pas également à parler de votre projet autour de vous, le bouche à oreille étant le moyen le plus simple de trouver des locataires fiables, puisque recommandés par une personne de votre entourage.
Après quelques visites, vous allez recevoir une ou plusieurs candidatures pour la location de votre bien. Vous allez devoir être particulièrement attentif au profil des locataires et vous assurer de leur solvabilité grâce à différents justificatifs. Mais pas n’importe lesquels ! La liste des documents que le bailleur peut exiger est fixée par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015. Ce décret fixe également les pièces justificatives que vous pouvez demander au garant de votre futur locataire.
De manière générale, vous pourrez demander un justificatif d’identité, de domicile, d’activité professionnelle et de ressources. Dans l’idéal, il faut que les revenus du locataire et ou de son garant soit supérieur à 3 fois le montant du loyer pour qu’il soit considéré comme solvable.
5. Souscrire aux différentes assurances et garanties nécessaires
Quel que soit le type de location, vous allez devoir assurer votre logement et souscrire à différentes garanties afin de vous protéger en cas de loyers impayés. Cela vous permettra de vous faire rembourser intégralement les loyers dus tout en vous couvrant en cas de détérioration ou de contentieux, notamment avec une prise en charge des frais liés au litige.
Attention cependant, ces assurances ne s’appliquent pas à tous les profils de locataire, notamment en ce qui concerne la garantie loyers impayés. Comparez donc les différentes offres d’assurances pour adapter l’offre au type de location et de locataire (étudiant, salarié du privé, fonctionnaire, indépendant…)
6. Rédiger le contrat de location
Après avoir sélectionné les meilleurs dossiers, vous avez enfin choisi vos locataires : c’est le moment de rédiger le contrat de location !
Le contrat de bail doit contenir différentes parties et annexes obligatoires. Il doit notamment mentionner, les noms des parties, la nature et la description du logement, la durée du contrat de location, ses modalités…
De leur côté, les annexes doivent impérativement contenir les différents diagnostics techniques réalisés en amont. Pour être sûr de ne rien oublier, inspirez vous d’un des nombreux modèles de contrat de location disponibles sur internet.
7. Déclarer vos loyers
Les loyers que vous percevez sont soumis à l’impôt : vous devez les déclarer en même temps que vos revenus ! Sans quoi, vous pourriez être poursuivi par l’administration fiscale pour fraude.
Suivant le type de location, vos loyers feront l’objet d’une fiscalité particulière. C’est notamment le cas des locations meublées, dont les loyers doivent être déclarés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Cela signifie que vous êtes une entreprise, avec toutes les obligations comptables et juridiques que cela implique ! En optant pour une location meublée, vous bénéficiez alors du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) et n’êtes imposés que sur la moitié de vos recettes locatives. Une fiscalité à prendre en compte au moment du choix du type de location !
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