Assurance : quelle procédure en cas de sinistre chez votre locataire ?

mains qui signe assurance sinistre

Vous louez un appartement et votre locataire est victime d’un sinistre (dégât des eaux, incendie, vol…). Quelle assurance intervient dans ce cas ? La vôtre ou celle du locataire ? Quelle est la démarche à suivre pour que les dégâts soient pris en charge ? Mon bel appart vous donne quelques éléments de réponse.

Le contrat multirisque habitation : obligatoire

Propriétaire comme locataire doivent souscrire une assurance habitation, mais les garanties seront différentes pour l’un et l’autre :

  • Le locataire, occupant du logement, doit garantir les risques locatifs, c’est-à-dire les dommages qu’il peut occasionner de son fait. Il s’agit par exemple d’un incendie, d’un dégât des eaux ou d’une explosion qui survient chez lui.

  • Le propriétaire bailleur, non occupant, doit seulement assurer sa responsabilité civile vis-à-vis du locataire. Cela lui permet d’être couvert si les dommages causés dans le logement proviennent d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien du bâtiment.

Ces assurances obligatoires peuvent être complétées par des garanties facultatives, comme l’assurance propriétaire non-occupant.

Quelle assurance intervient et dans quel cas ?

Trois facteurs détermine si c’est l’assurance du locataire ou celle du propriétaire qui intervient :

  • la nature de ce qui est endommagé (l’immeuble ou le mobilier) ;

  • sa localisation (dans le logement loué ou chez les voisins) ;

  • la cause du sinistre.

De manière générale, en cas de sinistre, le locataire est ainsi indemnisé par son assurance multirisque habitation (MRH) pour les biens qui lui appartiennent et le propriétaire remboursé par son assurance pour les dommages causés à l’immeuble. Si le sinistre est causé par un tiers (voisin par exemple), l’assureur se retourne ensuite contre le responsable.

Pour simplifier la gestion et les procédures, une Convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeubles ou IRSI a été mise en place en 2018 : la. Elle concerne les sinistres causés par :

  • les incendies (sauf ceux provoqués par la foudre, un feu de forêt, un accident technologique ou un feu de véhicule) ;

  • les dégâts des eaux (sauf s’ils sont dus à une infiltration des murs ou des menuiseries, la destruction d’une toiture ou au débordement d’un cours d’eau).

La convention ne s’applique que lorsque le coût total des dommages est inférieur à 5000€. Dans ce cas, c’est l’assurance de l’occupant qui est le gestionnaire unique du sinistre. L’indemnisation est répartie de la façon suivante :

  • en dessous de 1600€, l’assurance du locataire indemnise la totalité des dégâts, quel que soit le propriétaire des biens ;

  • entre 1600 et 5000€, l’indemnisation est répartie entre les différentes assurances en fonction de la propriété des biens, mais c’est toujours l’assurance de l’occupant qui se charge de solliciter les différentes compagnies.

La procédure à suivre pour déclarer un sinistre

Pour que les assurances puissent intervenir, il est impératif de suivre la procédure décrite dans votre contrat. Lorsque le sinistre intervient chez le locataire, celui-ci doit vous en informer afin que vous puissiez faire votre déclaration. Si le logement est inoccupé au moment du sinistre, c’est au propriétaire de faire les démarches.

Le logement est occupé par un locataire

Si le sinistre ne concerne que des biens mobiliers appartenant au locataire, celui-ci n’a pas l’obligation de vous informer. Il déclare les dommages à son assurance et se fait rembourser selon son contrat. Si par contre l’appartement est endommagé, il doit vous en informer et déclarer le sinistre à son assurance habitation (en général sous 5 jours).

Il peut arriver en effet que le sinistre trouve sa source dans un vice de construction ou un défaut du bâtiment. Dans ce cas, c’est l’assurance responsabilité civile du propriétaire qui intervient. Si la cause du sinistre se situe dans les parties communes de l’immeuble, c’est l’assurance de la copropriété qui joue.

Le logement n’est pas occupé

Lorsque le sinistre endommage un appartement qui n’est pas occupé, c’est l’assurance du propriétaire qui entre en jeu, que la cause provienne de l’appartement lui-même ou non. Par exemple, le logement inoccupé peut être touché par un incendie dont l’origine est située dans l’appartement voisin.

Dans ce cas, c’est à vous, en tant que propriétaire bailleur, de faire la déclaration de sinistre auprès de votre assureur. Si votre locataire présente un défaut d’assurance, les garanties d’une assurance Propriétaire non-occupant peuvent pallier ce manque et vous indemniser pour les dommages subis.