L’assurance propriétaire non-occupant

Gestion locative 05 novembre 2021
assureur pointant une vitre fissurée

Parmi les assurances qu’il est conseillé de souscrire en tant que bailleur est l’assurance propriétaire non-occupant (aussi appelée assurance PNO). Cette garantie responsabilité civile vient en complément de l’assurance habitation souscrite par le locataire. Mon bel appart vous en dit plus sur ce type de contrat.

L’assurance PNO, qu’est-ce que c’est ?

Comme son nom l’indique, il s’agit d’une assurance de responsabilité civile que le propriétaire souscrit pour un bien qu’il n’occupe pas. Cette absence d’occupation peut consister en une période de vacance entre deux locataires ou justement parce que le bien est occupé par un locataire. L’assurance PNO intervient aussi lorsque la responsabilité du bailleur est engagée, par exemple lors de sinistres causés par le bâtiment lui-même.

Bon à savoir : L’assurance PNO n’est pas une assurance habitation et ne peut donc pas suffire pour une résidence secondaire, par exemple.

Elle peut couvrir l’appartement que vous louez, qu’il soit meublé ou non, mais aussi les annexes comme un garage ou une cave. Elle vient en complément de l’assurance multirisque habitation qui est, elle, souscrite par l’occupant (donc le locataire).

Les garanties de l’assurance propriétaire non-occupant

Si les dispositions des contrats dépendent en général des compagnies qui les proposent, certaines clauses sont communes et d’autres obligatoires.

Une responsabilité civile

C’est le minimum, selon le Code civil (art. 1240) : le propriétaire d’un local, qu’il s’agisse d’un logement ou non, qu’il soit occupé ou vide, doit être couvert par une responsabilité civile. Cela permet d’indemniser les tiers en cas de sinistre causé par un vice de construction. Par exemple, si un dégât des eaux endommage l’appartement du voisin à cause d’un défaut de plomberie, l’assurance PNO pourra prendre en charge les frais de réparation et les dommages.

Cette responsabilité civile est obligatoire depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 pour les propriétaires de biens immobiliers en copropriété (art. 9.1).

Une protection en cas de vacance ou d’assurance habitation manquante

Normalement, un appartement occupé est couvert par l’assurance multirisque habitation qui garantit les différents sinistres : incendie, vol, inondation, explosion, vandalisme, catastrophes naturelles… Il arrive cependant que le logement ne soit pas reloué tout de suite après le départ du locataire. Il peut arriver aussi que le locataire en place ne souscrive pas d’assurance habitation ou que son contrat ne couvre pas le sinistre en cause (par exemple, un dégât des eaux dû à une rupture de canalisation). Dans ce cas, le bien se retrouve non couvert. L’assurance PNO prend alors le relais et protège le propriétaire en prenant en charge les dommages.

Bon à savoir : Votre locataire a l’obligation de souscrire une assurance multirisque habitation. Il doit vous le prouver chaque année en produisant une attestation annuelle. Faute de quoi, vous pouvez soit souscrire une assurance habitation pour le compte du locataire (et lui en faire porter les frais), soit procéder à la résiliation du bail (avec l’intervention d’un huissier).

Des garanties spécifiques

Certaines assurances proposent des garanties supplémentaires comme la protection juridique, par exemple si votre locataire engage une action judiciaire contre vous ou un une garantie loyers impayés qui prend en charge le versement des loyers en cas de défaillance du locataire.

La garantie contre la perte des loyers en cas de vacance locative suite à un dommage est intéressante si ces derniers servent à rembourser un emprunt. En effet, dans ce cas, si votre bien est détruit par un incendie par exemple, l’assurance vous rembourse non seulement les dégâts, mais aussi les loyers non perçus du fait de l’inoccupation du logement.

Certaines assurances couvrent aussi les frais de relogement d’un locataire si votre négligence rend le bien inhabitable. Vous pouvez aussi faire prendre en charge l’indemnisation des équipements contenus dans le logement, qu’il s’agisse d’un meublé ou non (seul l’électroménager peut être concerné, par exemple).

Quel est le coût d’une assurance PNO ?

Le prix de cette garantie oscille entre 60 et 150 € par an, mais son montant peut aussi être calculé en pourcentage du loyer annuel (entre 1 et 4 % en fonction des garanties). N’hésitez pas à solliciter plusieurs devis et à comparer les garanties incluses, ainsi que les franchises et les exclusions.

Le montant d’une assurance propriétaire non-occupant dépend de plusieurs paramètres :

  • votre profil ;

  • la surface du bien, son loyer et sa localisation ;

  • le taux d’occupation du bien (s’il est souvent inoccupé, par exemple, le prix aura tendance à être plus élevé puisque les périodes où aucune assurance multirisque habitation ne couvre le logement seront plus importantes) ;

  • le type de garanties souhaitées.

Si vous déclarez vos revenus fonciers au régime réel, vous pouvez déduire cette prime d’assurance au titre des charges déductibles.